【土地の評価と税額はどのようにして決まるのか】

地域医療

土地の評価と税額はどのようにして決まるのか

(令和2年4月28日更新)

固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目は、宅地、田及び畑(併せて農地といいます。)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目に関わりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況地目によって認定します。

地積

地積は、原則として登記簿に登記されている地積により認定します。

土地の価格

地方税法では、固定資産の価格は「適正な時価」とされています。適正な時価とは、特別な事情のない通常の取り引きにおいて成立する価格をいいます。
※ なお、宅地の価格は、地価公示価格及び不動産鑑定士による鑑定評価から求められた価格等を利用し、これらの価格の7割を目途としております。

地目別の評価方法

1.宅地について
(1)利用区分による区分け宅地の利用状況が類似している地区を、さらに街路の状況、公共施設等の近接状況、家屋の密集具合や利用上の便からみて、類似する地域ごとに地区割りします。これを状況類似地区といいます。米沢市の宅地は約500地区の状況類似地区に分けております。

(2)標準宅地状況類似地区の宅地のうち、奥行、間口、形状等の状況が当該地域において標準的なものを選定(1状況類似地区につき1画地)したものです。
(3)宅地の評価方法
 2-1) 市街地宅地評価法この方式は、主として市街地的な形態を形成している地域に適用されております。通称「路線価方式」とも呼ばれるもので、街路ごとに標準的な価格を表す「路線価(道路につけられた価格)」を付設し、これに基づいて各宅地を評価する方法です。

 2-2) その他の宅地評価法この方式は、市街地宅地評価法を適用する必要が認められない地域(家屋が散在する地域や農村集落等)に適用されております。標準宅地から比準して各宅地を評価する方法です。

2.農地、山林の評価方法

原則として宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。ただし、農地の転用許可を受けた農地等については、状況が類似する付近の宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。
3.原野、雑種地等の評価方法

農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。

 税額の算定(宅地の場合)

1.評価額の算定
  評価額=地積×路線価×補正率

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2.課税標準額の算定
 課税標準額=評価額×(住宅用地の特例率等)

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3.税額の確定

 固定資産税=固定資産税課税標準額×1.5%
 都市計画税=都市計画税課税標準額×0.2%

固定資産税路線価について

米沢市の固定資産税路線価は下記URLでどなたでも参照することができます。(米沢市に関わらず全国のものが公開されております。)
また、固定資産税路線価のほかに不動産鑑定士により求められた地価公示価格(国)・地価調査価格(県)・標準宅地の価格(米沢市)や相続税路線価(国税)も公開されております。

注:固定資産税路線価とは、宅地の評価額を決定する上で基準となる価格です。具体的には、道路に面した標準的な宅地(地価公示・地価調査・標準宅地)の1平方メートル当たりの土地の価格(単位は円)をいいます。宅地の評価額は、この固定資産税路線価を基に、それぞれの宅地の状況により求められます。固定資産税路線価は、概ね地価公示価格等の7割を目安にされています。(相続税路線価は8割)

全国地価マップ(外部リンク)

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